保利发展在北京海淀区的改善型新盘嘉华天珺调规（调整规划）近期引发市场关注。
该项目拿地时间为去年7月份，此前项目东区已于今年1月初入市，此次调规的西区在今年4月份已取得预售证，但5个多月来未形成网签，目前项目整体去化率约16%。保利发展方面表示，此次调规是根据客户反馈及西区地块特质进行的调整，减少了大户型占比。
《中国经营报》记者观察到，今年随着“好房子”政策落地，北京新入市项目对存量新盘形成较大竞争压力，叠加市场整体去化承压，部分存量项目选择调规后再入市，以期改变被动局面。
保利海淀项目调规
此次调规的嘉华天珺位于海淀永丰板块，距离地铁永丰站超2公里。去年7月25日，保利发展和北京建工联合体以89.01亿元竞得海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块，溢价率3.5%。住宅部分成交楼面均价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万元/平方米。
地块分为东区和西区，总占地面积7.9万平方米，东区容积率2.0，原本规划16栋6—15层的住宅；西区在调规之前容积率1.7，10栋楼均为11层以下洋房产品，整体控高36—45米。
在产品打造上，嘉华天珺主力户型为99平方米的三居和134平方米的四居。此外，项目还包括127平方米的高层房源、172平方米的平层大四居，以及少量88平方米的边户，该项目通过加大赠送面积，综合得房率在80%—88%。目标客群为在昌平和海淀通勤的初级改善客群。
今年1月1日，东区地块率先取证，共852套住宅，备案均价8.2万—9.7万元/平方米，并于1月13日晚间抢先开盘。截至目前，东区网签212套，成交均价8.52万元/平方米。
此次调整的为西区0132地块，按照最新方案，西区占地2.76万平方米，总建面7.39万平方米，其中地上建面4.69万平方米，地下2.7万平方米，容积率1.7。建筑层数为地上11层，地下2层，建筑高度32.95米，绿地率30%。
此次调整后，地上面积和容积率没有变化，楼栋排布发生变动，由原来的东偏南改为正南正北朝向，冬季可增加采光时间。同时，楼栋排列也由原来的平行排列变为点状布局。
楼栋排布调整后，原来的10栋住宅楼变成15栋，房源由424套增至488套，户均面积从111平方米缩至100平方米。据了解，该项目西区户型原来为99平方米和134平方米，此次调规后户型面积改小。
对于户型改小的原因，从东区的销售数据或可看出端倪，东区852套房源中，99平方米户型供应324套，目前网签146套，网签率45%；88平方米户型供应43套，网签24套，网签率57%。而120平方米以上户型供应342套，目前仅网签25套，网签率7.3%。
据悉，西区项目于今年4月5日取证，5个多月来一直未形成网签，目前项目整体去化率仅16%。保利方面表示：“项目是结合客户反馈以及西区地块的特质进行的调整，此次调规后，中小户型仍以99、88平方米为主，产品不变，个别户型小了1—2平方米，134平方米变成了116平方米。”
据了解，项目调规需重新走报规、审批、拿规划证、预售证等流程，保利方面预计西区项目将在明年二季度再次入市。
楼市“调规风”
嘉华天珺并非北京首个调规项目，在此之前已有多个项目采取此操作。不仅有近一年内已取证入市的项目，还有取得预售证后一直未开盘的项目。
据悉，北京市于今年2月份发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》；3月份国家标准《住宅项目规范》发布，政策引导之下，房企新拿地项目纷纷提出按照“好房子”标准建设，得房率、层高相比之前产品大幅提升。此外，在社区品质及配套上也明显改善。
据不完全统计，目前北京市平原多点地区已有近20个项目、万余套住宅适用“好房子”政策。然而，新拿地的项目入市给区域内存量新盘带来了较大的去化压力。叠加销售端尚未企稳，市场整体承压，部分存量项目选择调规后重新开盘。
今年4月14日，位于大兴区西红门板块的元启项目调整了设计方案并公示，由原来的19栋改为21栋楼，整体排布方式不变，总户数由1052增加至1065户；总层数不变，但单层高度由原来的2.93米统一调整至3米以上，适配“好房子”新规标准；产品在原有飘窗基础上，增加了南向奇偶阳台、北向挑空平台等空间，这些空间以赠送面积形式提高了实际得房率。
据了解，该项目为中建壹品于去年2月底竞得，去年8月份入市，共计1052套住宅，销售指导价6.6万元/平方米。但开盘7个月仅网签66套，遂选择调规。今年8月份，元启重新开始网签，目前总网签量达到186套，成交均价5.3万元/平方米。
今年4月27日，亦庄区北京润府二期调规方案公示，根据方案，二期在原有规划上增配了首层架空、邻里共享空间和风雨连廊等配套；部分住宅楼对平面布局进行了优化调整，调整了建筑间距；同时，对产品户型进行了提升，部分楼栋增加了南向开敞阳台和北向设备平台，取消了一期177平方米的大平层户型，升级之后，二期综合得房率达到86%—91%，相比一期高出约5%。
该项目由华润置地开发，拿地时间为去年2月1日，原本规划19栋8—18层洋房+小高层，共1412户（二期调规后，比原方案多了28户），主力面积段为99—109平方米三居和129—177平方米四居。其中，一期8栋楼640套住宅已于2024年4月13日取证并入市。截至目前，一期网签492套，成交均价5.8万元/平方米。
今年6月份，二期项目公布案名“雲萃”并取得预售证，于当月底开盘，据项目官宣首开劲销6.1亿元。两个多月网签80套，成交均价与一期一致。
目前调规项目最多的区域为通州区。据悉，自去年四季度放开“双限购”后，通州土拍市场今年热度提升，新盘入市增多，在客群有限的情况下项目之间竞争激烈。
今年6月3日，通州缦云ONE调规方案公示，根据方案，二期的3栋住宅增加开敞阳台和设备平台，增加赠送面积；一层调整为架空层，层高从3.3米变更为4.2米；调整后的住宅建面减少481.76平方米，配套面积增加517.76平方米，总户数由626变为623户。
缦云ONE是由合生创展集团开发的高端住宅项目，地处运河商务区与通州政务区双区交汇的黄金节点。去年5月初，缦云ONE一期开盘，共8栋楼342套房源，分197、215、261和338平方米四种户型，开盘30天揽金25亿元，但去年四季度随着朝阳部分豪宅产品入市，项目去化放缓。据悉，缦云ONE一期没有阳台，只有飘窗。但朝阳新入市的高端项目受“好房子”政策影响，基本都有南北封闭阳台、首层架空层等，实际得房率在90%—99%。
8月6日，通州朝棠揽阅东区调规方案公示，楼栋数由6栋改为7栋，总户数增至394户，单层层高由3.07米增至3.12米。据悉，该项目是招商蛇口今年4月份所拿地块，7月20日一期正式开盘，项目原本规划包括13栋9—18层洋房以及小高层，总计907套房源。户型涵盖69、86和89平方米的三居以及101、124平方米的四居，定位为刚需加改善类产品，总体得房率在90%—96%。
从网签数据来看，一期开盘10天网签175套，位列北京7月份成交套数榜首。目前，一期网签289套，成交均价约5.8万元/平方米。网签主要集中在69、86、89平方米的小户型上，顶配124平方米户型则网签转化最慢。
有市场人士告诉记者，今年通州区新盘竞争激烈，加之客户买房预算缩减，因此小户型流速更快，“几个在售的新盘均是大户型卖得更慢些。”
据悉，朝棠揽阅东区原本规划有120平方米的大户型，此次调规后全部都改成69和89平方米的小户型，主攻刚需客群。朝棠揽阅二期于8月底开盘之后，目前实现网签17套，均价5.97万元/平方米。
8月12日，通州北投云帆汀澜调规方案公示。据了解，云帆汀澜开发商为北投置业，2023年6月20日，北投置业以25.9亿元底价竞得该地块，销售指导价5.5万元/平方米。直至今年1月26日，云帆汀澜才取得预售许可证，推出西区6栋楼，共495套房源，拟售价格在5.32万—5.68万元/平方米。不过，随后项目一直未开盘，直至调规方案公示。
根据方案，项目取消东西向住宅，全部调整为南北向；总体布局改为行列式排布，多单元设计；建筑高度由此前的36米调高至45米，最高层数提升至15层；原规划12栋5—11层住宅楼，总户数971户，包括75—140平方米的二至四居。调整后，规划24栋4—15层洋房及小高层；户型方面，将南向客厅0.5米的飘窗改为1.5—1.8米的内嵌阳台，部分边户增加侧边飘窗、转角飘窗，北向设备平台保留，整体户型使用率有所增加。
据悉，北投置业在通州的北投晟景汀澜同样去化缓慢，从拿地到取证开盘经历了1年9个月。在未调规前，云帆汀澜与晟景汀澜的户型重合度极高。
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